Wat is een VvE?

Een VvE, voluit de Vereniging van Eigenaars, is de rechtspersoon die automatisch ontstaat op het moment dat een gebouw notarieel wordt gesplitst in appartementsrechten. Iedereen die een appartement in zo’n gesplitst gebouw koopt, wordt automatisch lid. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer, het onderhoud en de financiën van alle gemeenschappelijke delen van het gebouw. De juridische basis voor alles wat de VvE doet, ligt in de splitsingsakte.

Belangrijkste inzichten uit dit blog

• Een VvE ontstaat automatisch bij elke appartementssplitsing — je kunt er niet buiten staan
• Elke appartementseigenaar is van rechtswege lid én mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen
• Het bestuur wordt gekozen door de leden en voert besluiten uit die de ALV neemt
• De VvE heeft een MJOP en een reservefonds voor groot onderhoud
• VvE-beheer en VvE-verduurzaming zijn twee verschillende taken, vaak door verschillende partijen uitgevoerd

Hoe een VvE ontstaat

Een VvE ontstaat niet op basis van een keuze. Op het moment dat een notaris een gebouw splitst in afzonderlijke appartementsrechten, is de VvE een feit. Dit is vastgelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

De spelregels staan in de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement. Daarin staat beschreven welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn, wie wat betaalt en hoe besluitvorming werkt. Koop je een appartement in een gesplitst gebouw? Dan word je op dat moment lid van de VvE. Uittreden is niet mogelijk zolang je eigenaar bent.

Wat een VvE precies beheert

Niet alles in een appartementengebouw valt onder de VvE. Het onderscheid tussen privégedeelte en gemeenschappelijke delen is daarin bepalend.

Je eigen appartement, van de voordeur naar binnen, is jouw privédomein. Alles daarbuiten is in de meeste gevallen gemeenschappelijk. Denk aan de gevel, het dak, de fundering, trappenhuizen, de lift en gemeenschappelijke installaties zoals de centrale verwarmingsketel of het ventilatiesysteem. De VvE beheert, onderhoudt en financiert al deze gemeenschappelijke delen namens alle eigenaars gezamenlijk.

Wat precies gemeenschappelijk is, verschilt per gebouw en staat beschreven in de splitsingsakte. Twijfel je hierover? De splitsingsakte is het document om te raadplegen.

Hoe het bestuur en de ALV werken

Elke VvE heeft een bestuur. Dat bestuur bestaat uit één of meer leden die worden gekozen door de gezamenlijke eigenaars tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). Het bestuur voert de dagelijkse taken uit: rekeningen betalen, opdrachten verlenen aan onderhoudsbedrijven en communiceren met eigenaars en beheerder.

De ALV is het hoogste orgaan binnen de VvE. Grote beslissingen, zoals het goedkeuren van een meerjarenbegroting, een verduurzamingsplan of een ingrijpende renovatie, worden hier genomen. Elk lid heeft stemrecht, doorgaans naar rato van zijn of haar aandeel in het gebouw zoals vastgelegd in de splitsingsakte.

In de praktijk bestaat het bestuur vaak uit vrijwilligers die de bestuurstaken erbij doen. Dat maakt heldere besluitvorming en goede voorbereiding van ALV-vergaderingen des te waardevoller.

Wat is VvE-beheer?

VvE-beheer is het geheel van administratieve, financiële en technische taken die nodig zijn om de VvE goed te laten functioneren. Dat omvat onder meer de boekhouding, het incasseren van maandelijkse bijdragen van eigenaars, het bijhouden van het MJOP en het organiseren van de ALV.

Veel VvE’s besteden dit uit aan een professionele beheerder. Wat VvE-beheer niet omvat, is het begeleiden van grote verduurzamingstrajecten. Dat vraagt om andere kennis en een andere aanpak, en is daarmee een aparte taak. Een VvE-beheerder administreert en ondersteunt; een procescoördinator verduurzaming neemt de regie over het verduurzamingsproces.

Het MJOP en het reservefonds

Een gezonde VvE werkt met een Meerjarenonderhoudsplan, afgekort MJOP. Daarin staat beschreven welk onderhoud het gebouw de komende jaren nodig heeft en wat dat kost. Op basis van het MJOP legt de VvE maandelijks geld opzij in een reservefonds.

Wettelijk is elke VvE verplicht een reservefonds aan te houden dat minimaal gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. In de praktijk adviseren deskundigen om ruimer te reserveren, zeker als het gebouw verouderd is of als er grote onderhoudswerkzaamheden op de planning staan.

Een goed gevuld reservefonds is ook de basis voor verduurzaming. Zonder voldoende financiële reserve is het lastig om grote stappen te zetten, ook al zijn subsidies voor VvE’s beschikbaar.

VvE-beheer en verduurzaming: twee verschillende taken

Een misverstand dat regelmatig opduikt: veel eigenaars denken dat de VvE-beheerder ook de verduurzaming regelt. Dat klopt niet. Een beheerder zorgt voor de administratieve en financiële continuïteit van de VvE. Verduurzaming, zeker bij grotere complexen, vraagt om gespecialiseerde kennis van energiemaatregelen, subsidieregelingen zoals de SVVE-subsidie, aanbesteding en besluitvorming via de ALV.

Daarvoor schakelen VvE’s steeds vaker een onafhankelijke partij in die het verduurzamingstraject van begin tot eind coördineert. Die partij werkt naast de beheerder, niet in plaats van. De taken vullen elkaar aan zonder dat de rollen door elkaar lopen.

Veelgestelde vragen over de VvE

Moet ik lid worden van een VvE als ik een appartement koop?

Ja, dat is verplicht. Zodra je eigenaar wordt van een appartement in een gesplitst gebouw, ben je automatisch lid van de VvE. Je hebt daar geen keuze in en kunt ook niet uittreden zolang je eigenaar bent.

Wat als een VvE niet actief is?

Een slapende VvE is een VvE die wel bestaat, maar geen actief bestuur heeft en geen vergaderingen organiseert. Dat is juridisch problematisch en kan bij verkoop of financiering van een appartement tot complicaties leiden. Elke VvE is verplicht om minimaal één keer per jaar een ALV te houden.

Wie betaalt de kosten van de VvE?

Alle eigenaars betalen een maandelijkse bijdrage aan de VvE, de zogenoemde servicekosten of VvE-bijdrage. Hoeveel ieder betaalt, staat vastgelegd in de splitsingsakte op basis van het aandeel in het gebouw.

Wat is het verschil tussen een VvE en een VvE-beheerder?

De VvE is de rechtspersoon waarvan alle eigenaars lid zijn. Een VvE-beheerder is een externe partij die door de VvE wordt ingehuurd om administratieve, financiële en soms technische taken uit te voeren. De VvE blijft altijd zelf verantwoordelijk; de beheerder voert uit in opdracht van het bestuur.

Kan een VvE zelf verduurzamen?

Een VvE kan verduurzamingsbesluiten nemen via de ALV. De uitvoering en regie van een verduurzamingstraject vereist echter specifieke kennis die de meeste besturen niet in huis hebben. Veel VvE’s kiezen er daarom voor om een procescoördinator verduurzaming in te schakelen die het traject van voorbereiding tot oplevering coördineert.

Wil je als bestuur of eigenaar weten wat verduurzaming voor jouw VvE betekent en welke stappen realistisch zijn? Plan een vrijblijvend adviesgesprek. Dan kijken we samen naar de situatie van jouw complex en welke route het meest passend is.